Comprare casa in Giappone
Comprare casa in Giappone si può davvero fare anche da stranieri, e senza particolari complicazioni. Ma attenzione: non è detto che abbia senso farlo. E soprattutto, non vi aspettate le stesse logiche che trovate in Italia. In Giappone il mercato immobiliare segue regole completamente diverse. C’è poi tutto il discorso delle case abbandonate, che sono veramente convenienti ma bisogna capire bene tutto. Insomma, se state pensando di acquistare casa in Giappone, è fondamentale capire come funziona davvero il sistema prima di muovere anche solo un passo.
Indice
- Si può comprare casa da stranieri?
- Le case si svalutano in fretta
- Attenti ai costi nascosti
- Le famose case “gratis”
- Differenze con l’Italia
- Mutui per stranieri
- Comprare per affittare
- Dove conviene comprare
- I vantaggi di comprare casa
- Costruire casa da zero
- Come trovare casa
- Le “truffe”
- Cosa consiglio io
- Vale davvero la pena?
Si può comprare casa da stranieri?
La risposta è semplice: sì, anche uno straniero può acquistare una casa o un terreno in Giappone, senza necessità di cittadinanza, residenza o permesso speciale. Non serve nemmeno un visto permanente. In teoria, potreste comprare una casa durante una vacanza da turisti, anche se nella pratica servirà un po’ di burocrazia in più.
Ma c’è un punto importante da chiarire: comprare una casa non vi dà alcun diritto di rimanere in Giappone. Non vi aiuta ad ottenere un visto lavorativo, né un visto di lungo periodo. Se già vivete in Giappone con un regolare visto (lavoro, studente, ecc.) allora tutto ok. Ma se siete turisti, non è che potete comprare casa e restare a viverci.
Per questo motivo, non è una scelta da fare alla leggera, né sulla base di un sogno o di un colpo di fulmine per il Giappone. Meglio pensarla con lucidità, valutando bene obiettivi e tempistiche, e soprattutto il tipo di immobile.
Le case si svalutano in fretta

Questo significa che comprare una casa vecchia non è un investimento come lo intendiamo noi. Anzi, potrebbe voler dire assumersi dei costi per demolire e rifare tutto da capo. Se invece volete costruire su un terreno vergine, il discorso è diverso: si parte da zero, si sceglie il costruttore, si definisce tutto nei dettagli.
Attenzione anche ai condomini (i cosiddetti manshon): spesso sono costruiti con materiali leggeri e poco resistenti, e dopo 30 o 40 anni rischiano di richiedere spese condominiali altissime per la manutenzione. Però le manshon più recenti sono fatte per durare a lungo, perlomeno in teoria.
Attenti ai costi nascosti
Il prezzo dell’immobile è solo una parte del totale. Quando si compra casa in Giappone, ci sono da aggiungere:
- Tassa di registrazione
- Tassa di acquisizione (di solito intorno al 3%)
- Costi notarili e spese legali
- Eventuali commissioni per l’agenzia immobiliare
- Tasse annuali sulla proprietà (*fixed asset tax*)
E questo vale sia per giapponesi che per stranieri. In più, molte case richiedono lavori di ristrutturazione (anche minimi), e questo va sempre considerato nel budget. Spesso, chi compra una casa antica scopre che servono rinforzi antisismici o un rifacimento completo degli impianti.
Le famose case “gratis”

Ma attenzione: non sono davvero gratuite. Anche se l’immobile viene “regalato” o venduto a un prezzo simbolico, ci sono sempre costi di registrazione, spese per la sistemazione, tasse locali e spesso la necessità di vivere davvero lì, stabilmente. In certi casi, è richiesto l’impegno a ristrutturarla, o addirittura ad avere figli per poter partecipare ai bandi.
Se vi interessa questo tema, vi consiglio di leggere il mio articolo dedicato alle case abbandonate in Giappone, dove spiego tutto nei dettagli.
Differenze con l’Italia
In Italia si compra casa per stabilirsi, ma anche come forma di investimento a lungo termine. In Giappone questa logica funziona solo in parte. Certo, nelle grandi città come Tokyo, Osaka o Kyoto ci sono zone dove il mercato è attivo e redditizio, ma non aspettatevi gli stessi rendimenti di un immobile a Roma o Milano.
In più, il mercato giapponese è molto più cauto, e tende a valorizzare la novità più che la conservazione. Le case “datate” non attirano, se non hanno qualcosa di speciale.
Mutui per stranieri

- Un permesso di soggiorno stabile (spesso un visto lavorativo lungo)
- Una buona storia lavorativa in Giappone
- Una prova di reddito regolare
- Idealmente, la residenza permanente o un coniuge giapponese
In generale, è molto difficile ottenere un mutuo se non vivete in Giappone da almeno qualche anno. Alcune banche accettano stranieri senza residenza permanente, ma richiedono garanzie forti.
Molti stranieri comprano casa in contanti, proprio per evitare la complessità dei mutui.
Comprare per affittare
C’è chi compra casa in Giappone con l’idea di affittarla ad altri. In parte è possibile, ma non è sempre semplice come sembra. Prima di tutto, servono permessi precisi se si vuole fare affitti brevi (tipo Airbnb). Le leggi sul turismo sono molto severe, soprattutto nelle grandi città, e servono registrazioni ufficiali, autorizzazioni comunali e rispetto di regole ferree.
Per gli affitti lunghi, il discorso è diverso: si può affittare senza problemi, ma è comunque necessario un buon amministratore, un’agenzia affidabile e una gestione attiva. Non aspettatevi che tutto funzioni da solo. E i guadagni? Nelle zone centrali possono esserci margini interessanti, ma fuori dalle grandi città è difficile ottenere rendite davvero significative.
Dove conviene comprare

Al di fuori di Tokyo, città come Fukuoka, Nagoya, Sapporo e Sendai offrono prezzi molto più accessibili, con una buona qualità della vita e meno stress urbano. Per chi cerca una casa da vivere o da affittare con calma, sono opzioni valide da considerare.
È chiaro che spesso si è “costretti” a vivere dove le opportunità di lavoro sono le migliori.
I vantaggi di comprare casa
Nonostante tutto, comprare casa in Giappone ha anche dei vantaggi concreti, soprattutto se avete intenzione di rimanere a lungo. Vivere in affitto in Giappone può essere costoso e a volte anche frustrante: molti proprietari non vogliono affittare agli stranieri, o richiedono condizioni assurde come il reikin (una sorta di “regalo” al padrone di casa), garanzie, fideiussioni, ecc.
Comprare casa significa liberarsi da queste limitazioni. Potete personalizzare tutto come volete, vivere senza preoccupazioni di rinnovi o aumenti dell’affitto, e magari anche risparmiare sul lungo termine, soprattutto fuori dalle grandi città.
Inoltre, possedere un’abitazione vi dà un maggiore senso di stabilità se avete deciso di costruire la vostra vita in Giappone. Non è una scelta per tutti, ma in certe situazioni può essere la soluzione migliore.
Costruire casa da zero
Un’altra opzione interessante è comprare un terreno e costruirci sopra la vostra casa, completamente su misura. Questa pratica è molto comune in Giappone, anche tra le famiglie giapponesi stesse. Ci sono aziende che offrono pacchetti completi: progettazione, costruzione, arredamento interno, tutto gestito in modo rapido ed efficiente.
La cosa importante da sapere è che i permessi edilizi non sono difficili da ottenere, ma servono verifiche antisismiche e piani ben precisi. I materiali usati sono spesso leggeri, per motivi di sicurezza, ma potete richiedere anche soluzioni più solide e moderne.
Se puntate a una casa “definitiva” in Giappone, e avete un buon budget, questa è una delle opzioni più soddisfacenti, anche se richiede tempo e un minimo di burocrazia in più.
Come trovare casa
Il modo migliore per trovare casa in Giappone è affidarsi a un’agenzia immobiliare, ma anche i portali online possono essere utili. Alcuni siti da tenere d’occhio:
- SUUMO
- Homes.jp
- AtHome.jp
- Akiya Bank (per le case abbandonate)
Questi siti mostrano prezzi, foto, mappe e informazioni dettagliate, anche se spesso solo in giapponese. Alcuni offrono versioni in inglese, ma con meno opzioni. Ci sono anche agenzie specializzate nell’aiutare gli stranieri, con personale che parla inglese e supporta anche con la burocrazia.
Vi consiglio di visitare di persona l’immobile prima di prendere decisioni, o almeno di affidarsi a qualcuno di fiducia se non siete in Giappone. Le foto ingannano, e una casa che sembra perfetta può nascondere sorprese poco piacevoli.
Le “truffe”
Il Giappone è un Paese sicuro anche nel settore immobiliare, ma non è del tutto esente da truffe o brutte sorprese. A volte un venditore “dimentica” di menzionare un problema, oppure l’agenzia lavora in modo poco trasparente.
Il rischio maggiore è comprare senza capire bene cosa si sta acquistando: magari il terreno è in affitto, oppure c’è un vincolo urbanistico, o ancora, l’edificio non è in regola.
Per questo vi consiglio sempre di affidarvi a professionisti seri, magari consigliati da chi ha già avuto esperienze simili, e di far controllare tutto da un esperto, anche a costo di spendere qualcosa in più.
Cosa consiglio io
Se vivete già in Giappone da qualche anno, lavorate stabilmente, e amate davvero questo Paese, comprare casa può essere una bellissima scelta. Ma va fatta con la testa, e non solo con il cuore. Vi consiglio di:
- Valutare bene la zona, non solo in base ai sogni, ma anche alla quotidianità
- Pensare se è una casa per viverci o per affittarla
- Fare i conti con le tasse, le ristrutturazioni, i costi di manutenzione
- Evitare le occasioni troppo belle per essere vere
- Leggere anche il mio articolo sulle case abbandonate in Giappone se vi incuriosisce quel mondo
Non è una cosa da fare in fretta, ma se fatta bene può migliorare davvero la qualità della vostra vita in Giappone.
Vale davvero la pena?
Comprare casa in Giappone non è per tutti, ma per qualcuno può essere il passo giusto. Soprattutto se amate la stabilità, se volete mettere radici qui, o se avete progetti a lungo termine.
Ma non aspettatevi un mercato come quello italiano. Ricordatevi che qui le case non sono un investimento sicuro, spesso vanno rifatte, e non portano a ottenere visti o cittadinanza. Però vi offrono libertà, autonomia e – se trovate quella giusta – anche tanta felicità.
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Autore
Marco Togni
Abito in Giappone, a Tokyo, da molti anni. Sono arrivato qui per la prima volta oltre 20 anni fa. Fondatore di GiappoTour e GiappoLife. Sono da anni punto di riferimento per gli italiani che vogliono venire in Giappone per viaggio, lavoro o studio. Autore dei libri Giappone, la mia guida di viaggio, Giappone Spettacularis ed Instant Giapponese (ed.Gribaudo/Feltrinelli) e produttore di video-documentari per enti governativi giapponesi. Seguito da più di 2 milioni di persone sui vari social (Pagina Facebook, TikTok, Instagram, Youtube).